Bauen, Bezahlbar, Bonn?

Schneller Bauen - Modern Wohnen

Wirtschaftstalk BONN
02.04.2025 - 19:00 Uhr, Universitätsclub Bonn - Wolfgang-Paul-Saal

Jens Bräutigam, Sonja Hausmann, Christian David (Moderation), Nikolaus Decker, Prof. Dr. Hans Jörg Hennecke

Diskussion zum Thema

Der Wohnungsbedarf steigt, der Wohnungsbau stockt. Die Schere zwischen Nachfrage und Angebot wird immer größer.

Die Gründe für den massiv stockenden Wohnungsbau sind vielfältig: hohe Bau- und Finanzierungskosten sowie Grundstückspreise, massiver Fachkräftemangel, viel Bürokratie und Ineffizienz rund um das Baugeschehen. In Bonn sind die begrenzten Flächen sowie bestehende Baupläne weitere Hemmnisse für den Bau. Im Außenbereich sollen keine weiteren Flächen versiegelt werden; für die Nachverdichtung gibt es häufig Widerstand in der Stadtgesellschaft.

Die Probleme sind bekannt und müssen bewältigt werden. Worin kann die Lösung bestehen?
Bundes-Bauministerin Gallwitz sieht eine Lösung im Gebäudetyp E. Das ist aber im bestehenden Rechtsrahmen gar nicht so leicht umsetzbar. Jens Bräutigam nannte die Geschossdecke als Beispiel für eine theoretische Einsparmöglichkeit. Die wird nach geltendem Recht nach dem Schallschutzfaktor dimensioniert. Der Verkauf eines Gebäudes vom Typ E muss zwischen Vollprofis getätigt werden, damit beide wissen worauf sie sich einlassen. Ein Investor müsste also auch seinen Mietern erklären, dass es für sie schwierig werden würde, gegen dauerhafte Lärmbelästigung aus dem Umfeld der Wohnung vorzugehen. Als Experimentierfeld für einen neuen Ansatz mag der Gebäudetyp E ein guter Gedanke sein; als motivierender Faktor für eine Zunahme der Bautätigkeit in der Privatwirtschaft erscheint er eher ungeeignet.

Eine besonders wichtige Stellschraube, an der man drehen muss, ist der Bürokratieabbau. Es gibt im Baugeschäft viel zu viele und sich teilweise widersprechende Vorgaben, die lange Bauzeiten und eng gesteckte gestalterische Spielräume zur Folge haben. Dokumentations- und Nachweispflichten belasten Handwerksbetriebe, denn sie binden zeitliche Ressourcen der Fachkräfte in hohem Maße. Und auch den Behörden, die mit der Kontrolle betraut sind, fehlen die notwendigen Ressourcen.

Sonja Hausmann brachte die vielfältigen Fördermöglichkeiten als Beispiel. Die Sparkassen haben eine eigene Gesellschaft gegründet, um Kunden, die ein Bau- oder Sanierungsvorhaben planen, umfassend beraten zu können. Spezielle Fördermittel- und Energieberater können dem Bauherrn beispielsweise Hinweise geben, welche energetische Maßnahme sich besonders lohnt oder - gerade, wenn das Geld knapp ist - in welcher Reihenfolge geplante Maßnahmen erfolgen sollten. Denn möglicherweise hat die Gebäudedämmung zunächst den wesentlich größeren Effekt als der Austausch einer Heizung.

Die Zahl der Regulierungen muss verringert werden; der aktuelle Stand ist unüberschaubar und damit nicht mehr zu bewältigen. Prof. Hennecke vertrat die Ansicht, dass der Staat nur Vorgaben machen solle, deren Einhaltung zu kontrollieren er auch in der Lage sei. Vorschläge wie "One in, one out" wie sie im Zusammenhang mit dem Bürokratieabbau gemacht werden, hält er für zu kurz gegriffen. Denn die vorhandenen Regeln seien ja aus guten Gründen aufgestellt worden. Vielmehr sei es notwendig, dass alle beteiligten Akteure in der Gesamtbetrachtung gemeinsam Verbesserungen entwickeln würden.

Dazu hob Jens Bräutigam einen wichtigen Aspekt hervor, der den sozialen Wohnungsbau betrifft: In Bonn gibt es aktuell 9.000 Wohnungen, für die die Stadt das Belegungsrecht hat; in den nächsten 10 Jahren wird deren Zahl auf 3.000 sinken. Bezugsrecht haben aber Ein-Personen-Haushalte mit einem monatlichen Netto-Einkommen von 2.760 Euro. Dieser Betrag müsse dringend gesenkt werden. Außerdem sollten die Mieter ihr Einkommen regelmäßig nachweisen müssen. Zur Zeit ist es so, dass jemand 25 Jahre lang aus Steuermitteln finanzierte, vergünstigte Miete haben kann.

Gefragt, was für ihn der wichtigste erste Schritt sei, um den Wohnungsbau voranzutreiben, antwortete Nikolaus Decker: tatsächlicher politischer Wille. Es dürfe sich nicht nur um Willensbekundungen handeln. Und das gelte nicht nur auf Bundesebene, sondern auch für die Kommunen, bei denen ja die Planungshoheit liege und die viel zu häufig keine politische Einigung erzielten.

Einführung in das Thema

Um die Situation auf dem Wohnungsmarkt nachhaltig zu entspannen, führt kein Weg am Wohnungsbau vorbei. Die Lage ist seit Jahren besorgniserregend und wird sich zukünftig eher noch verschärfen. Denn der Wohnungsbedarf steigt und der Wohnungsbau hält mit dieser Entwicklung nicht Schritt. So werden in Bonn durchschnittlich 1.550 Wohnungen pro Jahr gebaut, obwohl es 2.150 sein müssten. Stattdessen sind seit 2020 in jedem Jahr weniger neue Wohnungen als im Vorjahr fertiggestellt worden.

Laut jüngstem Wohnungsmarktbericht der Stadt Bonn (Berichtsjahr 2022) stieg sowohl die Zahl der Bevölkerung als auch die der Haushalte an und erhöhte damit die Nachfrage nach Wohnraum. Die Differenz zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Bonner Wohnungsmarkt nahm weiter zu und die Mietpreise stiegen.

Für die Wirtschaft wird das zunehmend zum Problem. Denn einer Befragung der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PwC Deutschland zufolge sind bezahlbare Mieten für 60 Prozent der Menschen, die überlegen, für einen Job umzuziehen, der ausschlaggebende Faktor. Ein zu geringes Wohnungsangebot behindert demzufolge Arbeitsplatzmobilität und erschwert Unternehmen die Rekrutierung und Bindung von (zukünftigen) Fachkräften.

Eine Möglichkeit dem entgegenzuwirken, hat das Universitätsklinikum Bonn ergriffen. Mit einer Investition von rund 25 Millionen Euro stellte es im vergangenen Jahr in eigener Trägerschaft ein siebenstöckiges Personalwohnheim mit 138 möblierten 1-Zimmer-Appartements auf dem UKB-Campus fertig. Der Wohnraum wird Auszubildenden aller Berufsrichtungen sowie Pflegekräften in der Anerkennungsphase zur Verfügung gestellt; die Mietpreise orientieren sich am jeweiligen Einkommen und werden durch das UKB subventioniert.

Die Industrie- und Handelskammer (IHK) Bonn/Rhein-Sieg saniert ihr Gebäude an der Königsstraße und wird dort 2025 zwei Wohnungen als Wohngemeinschaft (WG) an Auszubildende vermieten. Vorgesehen sind WG-Zimmer für insgesamt sechs Auszubildende, die eine Ausbildung bei einem Mitgliedsunternehmen der IHK in Bonn oder dem Rhein-Sieg-Kreis absolvieren. Ein Teil der Plätze soll Auszubildenden angeboten werden, die für die Ausbildung aus dem Ausland nach Deutschland gekommen sind.

"Betriebswohnungen kommen generell langsam wieder in Mode", sagt IHK-Hauptgeschäftsführer Dr. Hubertus Hille, "sie sind aber natürlich kein Allheilmittel für die Probleme auf dem Wohnungsmarkt. Die Politik bleibt deshalb in jedem Fall weiterhin auf allen Entscheidungsebenen gefordert, die richtigen Stellschrauben für mehr Wohnungsbau zu stellen."

Hemmnisse beim Wohnungsbau sind neben dem Mangel an Flächen hohe Baulandpreise und technische Anforderungen, insbesondere für die Energieeffizienz. Hinzu kommen vorhandene Bebauungspläne, die Nachverdichtungsmöglichkeiten ausschließen und langwierige Bewilligungsprozesse - weitere Stellschrauben, an denen zu drehen wäre.

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